201809.12
2

selcuk_konkanArsa payı tanım olarak kat irtifakı ve mülkiyeti tapularında her bağımsız bölüm için sahibinin ana taşınmaz üzerinde ki payını ifade eder.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları özellikle çok katlı binaların ortaya çıkmasıyla ortaya çıkmış paylı mülkiyetinin özel bir türüdür. Kat irtifakı ve mülkiyeti tapusunda her kat malikinin kendi bağımsız bölümü için bir arsa payı mevcut olup bu bağımsız bölüm diğerlerinden bağımsız olarak serbestçe tasarrufta bulunulabilir. Yani paylı mülkiyetteki ön alım hakkı, ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı kat irtifakı ve kat mülkiyetinde söz konusu değildir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapu kütüğüne her bir bağımsız bölüm için ayrı sayfaya bağımsız bölüm için ayrılan arsa payı ile beraber kaydedilir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arsa paylarının belirlenmesi kurulma şartıdır.  Arsa payı ile bağımsız bölümün birbirinden ayrı olarak tescili ve devri sağlanamaz. Çünkü ana taşınmaz ile ana yapıya bağlı bağımsız bölümler birbirinden ayrılmaz haklardandır. Arsa payının bağımsız bölümden ayrılması ancak binanın yıkılması ile olabilir. Fiili olarak bina yıkıldığında kat irtifakı ve kat mülkiyeti son bulup pay sahipleri arsa payları oranında paylı mülkiyete sahip olurlar. Örneğin, deprem nedeniyle yıkılan yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakının arsa paylarından fiili olarak ayrılmasından ötürü paylı mülkiyete geçilecek ve pay sahipleri arasında ön alım hakkı kullanılabilecektir[1].

Yargıtay’ a konu olmuş bir olayda 6306 sayılı kanun kapsamında yapısı yıkılmış ve çoğunluğa katılmayan bir kısım malik, paylaşmanın satış suretiyle giderilmesi davası açmıştır. Mahkeme ise 6306 sayılı kanun çerçevesinde yapılan açık artırmayı bekletici mesele olarak görmüş ortaklığın satış suretiyle giderilmesini reddetmiştir[2]. Burada riskli yapı yıkılmış ve ana taşınmaz arsa paylarına dönüşmüştür. Zaten uygulama kararına katılmayan azınlık paydaşların payının açık artırma usulüyle satışı yapılacaktır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinin istenmesinde payın her halükarda satışı söz konusu olduğundan hukuki yarar bulunmamaktadır.

Arsa payının nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 3. maddesinde ‘Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.’ şekliyle açıklanmıştır. Bu kapsamda arsa payının belirlenmesinde konum ve büyüklük esas alınarak değerleri oranında belirlenecektir.

Yargıtay da arsa payı belirlenirken bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, manzarası,  kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları  gibi hususlar değerlendirme için esas alınacağı belirtilmiştir. Ancak değerlendirmeye esas alınacak tarih olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmasından sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmayacaktır[3].

Kat irtifakında henüz bina yapım aşamasında olduğundan arsa paylarının belirlenmesi, bina inşaatı tamamlandığında oluşacak değerlerine yani farazi olarak yapılacaktır[4]. Burada bağımsız bölümlerin arsa payları proje çizim zamanındaki değeri oranında belirlenecektir[5].

Arsa payının belirlenmesinde bir takım uyuşmazlıklar olabilmektedir. Bu uyuşmazlıklar nedeniyle arsa payı düzeltim davaları açılmaktadır. Pek tabi 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak olan uygulamada üçte iki çoğunluğun sağlanmasında arsa payı dikkate alınacağından arsa paylarının doğru belirlenmesi önemli bir nitelik taşımaktadır.

Arsa payı düzeltim davası mülkiyetin aynına ilişkin bir dava niteliğinde olduğundan zamanaşımı bulunmamaktadır. Ancak binanın kat mülkiyetine geçişinde uzun zaman geçmiş ve arsa paylarına herhangi bir itiraz bulunmamışsa ve bunun içinde arsa payını yanlışlığını gösterecek bir delilde yoksa bu davayı açmada herhangi bir hukuki yarar bulunmamaktadır. Ayrıca Yargıtay’a göre yapı, depremde yıkılmış ve kat mülkiyetinden müşterek mülkiyete geçilmişse bu dava açılamayacaktır. Çünkü değer tespiti yapılabilecek bir yapı mevcut değildir[6].

Yönetim planına imza atan kat maliki ve külli halefleri arsa paylarına onay verdikleri için arsa payı düzeltim davası açamayacaklardır. Ancak cüz’ i halefler olan bağımsız bölümü sonradan alan kişilerin ya da yönetim planına ihtirazı kayıt koyarak onaylayan ilk malik ve külli haleflerin dava açmaya hakkı bulunmaktadır.

Kentsel dönüşümün uygulama safhasında belirlenecek bağımsız bölümlerde de arsa payı büyük önem taşımaktadır. Ancak o güne kadar arsa paylarına itiraz etmeyen malikin kentsel dönüşümün uygulama safhasında arsa payı düzeltme davası açması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Yargıtay bağımsız bölümlere arsa payı tahsis edilirken de daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa paylarının nazara alınmayacağını ve bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar olduğunu belirtmiştir[7].

Örneğin; 40 yaşında bir binanın arsa payı belirlenirken 40 sene önceki projeye gidilecek o zamanda yer alan yol şebekesi de dikkate alınarak bağımsız bölümün cephesi belirlenecek, evin büyüklüğü, konumu da değerlendirilecektir. Ancak 40 sene içerisinde imar planlarında yapılan değişiklikle değişen yollar, çevre düzenlemelerinin dikkate alınmayacaktır. Yine bağımsız bölüm maliklerinin evin değerlenmesi için yaptığı harcamaların hiç birisi önem taşımayacaktır. Bu durum sonradan değişikliğe uğramış planlardan ve yapılan tadilatlardan dolayı bağımsız bölüm sahiplerinin karar alma durumunu da güçleştirecektir.

Sonradan meydana gelen ve yapılan değişikliklerin arsa payına etkisinin olmadığını belirtmiş olsak ta tadilat projesiyle eklenen bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı düzeltim davası açması durumunda mahkeme belediyeden alınan geçerli tadilat projesi ile bu durumu kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış geçerli bir kararın olup olmadığı hakkında araştırılması gerektiğini düşünmektedir[8]

Arsa payının belirlenmesi ile ilgili sorunlardan biriside kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçmemiş yapılar ile ilgilidir. Bu yapılar genelde paylı mülkiyete konu olmuş şekilde arsa üzerinde yapılmıştır. Ancak paydaşlığın aynen taksim yoluyla giderilmesi şeklinde açılan davalarda arsa payının belirlenmesi maliklerin bağımsız bölümlerinin değerleri oranında belirlenmekte ve denkleştirme yapılmaktadır. Bu kapsamda Yargıtay müşterek paydaşların her biri arsa payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış ve onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi veya kura çekme yoluna başvurulması gerekmeyeceğini belirtmiştir[9]. O bölümün paydaşa verilmesi icap eder. Buna göre aynı kanunun 3. maddesi uyarınca değerle orantılı olarak bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi gerekir.

Gecekondularda ise arsa payı belirlenmesin ikili ayrım söz konusundur. Yargıtay’ a göre gecekondu basit yapı ise sadece enkaz bedelleri değerlendirilecek, basit yapı değil ve arzın bütünleyici parçasıysa bağımsız bölümlerin değerleri oranında arsa payları belirlenecektir[10].

Kentsel dönüşümde uygulama kararı verilebilmesi için üçte iki çoğunluğa sahip olmak gerekmektedir. Bu çoğunluk arsa paylarına göre belirlenmektedir. Genellikle emsalin artırılması için birden fazla parsel birleştirilerek uygulama yapılmaktadır. Burada kentsel dönüşüm kararı için her bir parsel kendi içinde ve bütün parsellerin hepsinin uygulama kararı alması gerektiğini belirtmek gerekir. Örneğin 4 parsel birleştirilerek uygulama yapılacaksa 4 parselinde ayrı olarak ve hepsinin birden bu çoğunluğu ayrı ayrı sağlaması gerekmektedir. Kentsel dönüşümün uygulama sürecinin sağlıklı olarak yürütülebilmesi ve hakkaniyet göre dağıtımın yapılması için arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenmesinde bütün malikler için fayda bulunmaktadır.

Bu kapsamda hukuki yararı bulunan kat maliki her hangi bir zamanaşımına tabi olmaksızın arsa payı düzeltim davası açabilir. Bu davanın açılmasının malike en büyük faydası şüphesiz kentsel dönüşümün uygulamasında diğer maliklerden daha avantajlı konuma geçerek daha iyi konum ve büyüklükte daire sahibi olmaktır. Yine kentsel dönüşüm uygulaması için karar vermek için gereken üçte iki çoğunluk belirlenirken arsa payının dikkate alması arsa payının önemini artırmaktadır.

Stj. Avukat. Selçuk KONKAN


KAYNAKÇA

[1] Y. 6 HD. T.3.5.2004 tarih ve E:2004/3890 ve K:2004/3399

[2] Y.14 HD.08.02.2016 tarih ve E: 2015/5292 ve K: 2016/1513

[3] Y.18HD. T 27.6.2016 tarih E:2015/9964, K:2016/10111; Y.18 HD. 3.2.2015 T. E:2014/16522 K:2015/1265

[4] ÖZMEN Ethem Saba /VARDAR HAMAMCIOĞLU Gülşah, Kat İrtifakı s. 105

[5] ALPÖĞÜNÇ Erkan, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010(89) s.496; AKSAN NAR Şerife, Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tabi Olduğu Hukuki Rejim, Ankara 2015 s.30

[6] Y. 18 HD.3.3.2008 tarih E:2007/9977 ve K:2008/2372

[7] Y. HGK. 19.6.1996 T. E:1996/6-349 ve K:1996/496

[8] Y.18 HD.25.4.2005 T. E:2005/1731 ve K:2005/4088; AKSAN NAR Şerife, Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tabi Olduğu Hukuki Rejim, Ankara 2015 s.31

[9] Y.14HD.T.2.7.2013 E:2013/8318 ve K:2013/9899; Y.6HD.T.2.2.2012 E:2012/7160 K:2012/9931

[10] Y.6 ncı HD.17.09.1974 tarih E:1974/3762 ve K:1974/3824